Gestiamo gli impianti delle parti comuni per amministratori di condominio e proprietà di Palermo e provincia: colonne montanti e scarichi, gruppi di pressurizzazione e autoclavi, quadri elettrici di edificio, illuminazione di scale e cortili, messa a terra, citofoni e cancelli. Con un contratto di manutenzione programmata gli interventi ordinari smettono di essere emergenze e diventano voci di bilancio prevedibili.
Perché un contratto conviene all'amministratore
- Preventivi annuali chiari: visite programmate, verifiche e manutenzioni con importi definiti a inizio esercizio, da riportare in assemblea.
- Meno emergenze notturne: l'autoclave che perde alle 23, la colonna che gocciola sull'androne, il quadro che scatta con la pioggia: ogni impianto ha una causa ricorrente, e si intercetta con la manutenzione.
- Registro impianti aggiornato: ogni intervento tracciato con data, esito, materiali e foto, pronto da allegare alle richieste dell'assemblea o dell'assicurazione.
- Un solo referente tecnico: stessa persona per idraulica ed elettrica, che conosce lo stabile e non riparte da zero a ogni chiamata.
- Documentazione a norma: dichiarazioni di conformità DM 37/08 per gli interventi che la richiedono, verbali delle verifiche e relazioni sulle dispersioni.
Cosa comprende la manutenzione programmata delle parti comuni
| Impianto | Interventi ordinari | Interventi urgenti tipici |
|---|---|---|
| Idrico condominiale | Controllo colonne montanti e contatori, verifica degli autoclave e dei vasi di espansione, pulizia filtri e serbatoi, prova delle valvole di intercettazione | Rottura di una colonna con allagamento dei pianerottoli, autoclave ferma, cali di pressione ai piani alti |
| Elettrico condominiale | Verifica dei quadri di edificio, selettività delle protezioni, impianto di terra, illuminazione di scale, cortili e garage, linea ascensore e citofoni | Quadro di edificio che scatta in modo ricorrente, dispersione che impedisce il riarmo, guasto all'illuminazione esterna |
| Scarichi e fognatura interna | Ispezione dei pozzetti e delle colonne di scarico, videoispezione programmata, pulizia delle caditoie e dei pluviali | Ostruzioni ricorrenti, rigurgiti al piano terra, infiltrazioni nelle cantine |
| Pressurizzazione e sollevamento | Taratura dei pressostati, controllo dei gruppi di pressurizzazione, verifica delle pompe sommerse e dei galleggianti | Pompa che lavora in continuo, pressostato da sostituire, allagamento del locale tecnico |
Come funziona il pronto intervento sulle parti comuni
Attiviamo un canale prioritario per gli stabili in contratto: la chiamata arriva con il riferimento dello stabile, l'intervento viene isolato subito (chiusura dell'acqua o stacco della linea) e la riparazione definitiva viene programmata nella prima finestra utile, con preventivo scritto se supera la soglia concordata.
- Finestra di arrivo dichiarata per zona, come spiegato nella pagina tempi di arrivo e copertura.
- Intervento immediato di messa in sicurezza anche fuori orario: chiusura delle valvole, isolamento della linea elettrica, svuotamento dei locali tecnici.
- Preventivo scritto prima di ogni lavoro che supera la soglia stabilita con l'amministratore: nessuna sorpresa a consuntivo.
- Rapporto finale con causa, lavorazione eseguita, durata e materiali usati, da mostrare in assemblea.
Documenti che consegniamo
- Dichiarazione di conformità DM 37/08 per gli interventi che la richiedono (rifacimento di linee e impianti).
- Verbale di verifica dell'impianto di terra con misure di resistenza, quando previsto dal contratto.
- Report di manutenzione con elenco impianti controllati, anomalie rilevate e priorità consigliate.
- Stima pluriennale degli interventi consigliati, utile per programmare il fondo manutenzione nei prossimi esercizi.
Condomini a Palermo e nei comuni della costa
Lavoriamo sui condomini dei 24 quartieri di Palermo, dal centro storico con palazzi vincolati ai complessi degli anni Settanta e Ottanta, dove gli impianti hanno aggiunte successive e contatori centralizzati. Gestiamo anche i condomini secondari dei comuni costieri. Il contesto cambia gli interventi: nei palazzi del centro storico contano i vincoli e le murature spesse, nei palazzi di Zisa e Bonagia pesano i carichi degli impianti centralizzati, nelle case vacanza di Mondello e Sferracavallo la salsedine aggredisce quadri e tubazioni.
Un caso seguito in Via Libertà: tredici piani senza pressione
In un condominio di tredici piani sull'asse di Via Libertà la pressione non arrivava ai piani alti e il gruppo di spinta ripartiva in continuo. La diagnosi ha escluso le pompe e individuato il vaso d'espansione esausto: sostituito il vaso, revisionati i raccordi e tarati i pressostati, la pressione è tornata stabile fino all'ultimo piano, con report tecnico e fatturazione consegnati all'amministrazione.
Il caso completo, con le misure prima e dopo, è raccontato in autoclave condominiale in Via Libertà: caso studio. I servizi attivi nella zona sono nella pagina Libertà e Politeama.
Cosa portare al primo sopralluogo
Schema o elenco degli impianti comuni, ultima dichiarazione di conformità disponibile, verbali dell'anno precedente, numero di unità immobiliari e piani serviti, ubicazione dei locali tecnici e degli allacci. Con questi dati prepariamo la proposta di contratto con le frequenze di manutenzione adatte allo stabile.